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뉴스/세미나/2010.03.08 13:39

[부동산 시장 돌파구가 없다] 거래 끊기고 신규 분양마저 '꽁꽁'

한국경제 | 입력 2010.03.08 09:49 |

 

장기침체로 가나

부동산 거래가 얼어붙고 있다. 봄은 왔는데 기존 주택시장 거래는 물론 신규 분양 시장은 아직도 한겨울이다. 지난해 9월 총부채상환비율(DTI) 규제에도 불구하고 활기를 띠던 신규 분양마저 투자자와 실수요자들로부터 외면당하고 있다는 점에서 현재의 거래 경색은 상황이 더욱 심각하다.

◆얼어붙은 거래


우선 기존 주택시장의 거래량이 급격히 감소하는 추세다. 올 1월 전국 아파트 거래량은 6만1974건으로 지난해 12월 8만1961건에 비해 크게 줄어들었다. 서울 · 경기 등 수도권의 사정은 말도 못할 지경이다. 같은 기간 이 지역의 주택 거래 건수는 3만1064건에서 2만2527건으로 떨어졌다. 외환위기 이후 주택 거래 건수가 가장 많았던 지난해 9월의 4만3494건과 비교하면 절반 수준으로 떨어졌다.

이처럼 부동산 거래가 끊기면서 시장이 장기 침체할 것이라는 우려가 높아지고 있다. 실제 일부 집주인들이 호가를 낮춰 집을 내놓아도 실수요자들이 내집 마련 시기를 늦추는 바람에 때 아닌 '거래 한파주의보'가 내릴 정도다. 이 때문에 집을 옮겨가고 싶은 수요자들도 가지고 있는 집이 팔리지 않아 새집을 사지 못하는 악순환이 이어지고 있다.

재건축 추진 아파트에도 이런 현상이 빚어지고 있다. 예전에는 재건축 추진 아파트의 경우 안전진단 통과라는 호재가 나오면 가격이 급등하는 게 일반적이었다. 그런데 강남의 대표적 재건축 추진 아파트인 대치동 은마아파트가 안전진단을 통과했는데도 가격은 거의 변화가 없다. 오히려 물건을 내놓는 매도자들이 늘어나고 있지만 매수 문의는 거의 없는 '기현상'마저 나타나고 있다. 조그마한 호재에도 일주일 동안 5000만~1억원가량 상승하던 대세 상승기와는 확연히 상반되는 모습이다.

인근 중개업소 관계자는 "재건축 이후 수익성이 불확실하다 보니 좀처럼 투자 수요가 붙지 않는다"면서 "반면 집주인은 호재가 있을 때 팔고 나가려는 사람들이 많다"고 전했다.

서울과 인접한 고양과 용인,파주 등지의 신도시와 택지지구의 타격이 더 크다. 지난해부터 거래가 거의 끊긴 상태에서 올해 입주할 물량이 대량으로 대기하면서 매매가가 약세를 면치 못하고 있다. 시세보다 3000만~5000만원 낮은 급매물도 나오고 있지만 좀처럼 팔리지 않는다. 용인 성복동의 한 공인중개사는 "작년 가을부터 중개업소마다 매물이 쌓여 있지만 매수 문의는 없는 상황"이라며 "가격이 추가 하락할 것이라는 우려가 남아 있는 상황이어서 나라도 사지 않을 것"이라고 말했다.

◆신규 분양도 난망


신규 분양 시장도 비슷한 상황이다. 거래가 크게 움츠러든 데다 양도세 감면 혜택이 끝나는 등 그나마 분양시장에 남아 있던 호재마저 사라지면서 동력이 급격히 떨어지고 있다. 2월 말 현재 전국의 미분양 아파트는 15만채에 육박할 것으로 관측되고 있다. 지난해 12월과 올 1월 인천 경제자유구역 등지에서 분양에 나섰던 아파트들이 대거 미분양됐기 때문이다. 이는 외환위기 직후인 1998년의 미분양 물량 10만2700채와 비교해도 큰 폭으로 늘어난 수치다.

악성 미분양인 준공 후 미분양도 5만3000채에 달할 것으로 추정돼 1998년보다 1만2000여채나 많다. 준공 후 미분양은 해당 건설사에 지속적인 부담으로 남고,인근 부동산 시장에도 가격 하락 요인으로 작용한다는 점에서 일반 미분양보다 심각하다.

문제는 이 같은 미분양이 수치로 보이는 것보다 더욱 많을 수 있다는 점이다. 건설업계에서는 실제 미분양 아파트는 20만채가 넘을 것이라고 추정하기도 한다. 한 건설업계 관계자는 "회사 보유분과 임직원에게 떠넘긴 물량 등 미신고 미분양 아파트까지 감안하면 20만채가 넘을 수밖에 없다"고 말했다.

앞으로 나올 신규 분양도 골칫거리다. 분양업계 관계자는 "6월까지 취득 · 등록세가 감면된다는 점과 분양가 상한제가 폐지되면 분양가가 오를 수 있다는 점에 맞춰 마케팅을 진행하고 있는데 쉽지 않다"며 "일단 시세 상승에 대한 기대감이 있어야 수요자들이 '입질'이라도 할 텐데 힘든 상황"이라고 토로했다. 분양 성수기라는 봄을 맞아서도 분양은 크게 늘어나지 않고 있는 상황이다. 이 관계자는 "보금자리주택 청약 결과만 기다리고 있는 상황"이라고 덧붙였다.

◆조정국면 길어질 수도


더욱 우려스러운 것은 돌파구가 좀처럼 보이지 않는다는 것이다. 시장에서는 "6월 이전에 집을 못 팔면 앞으로 상당기간 발목이 잡힐 수 있다"는 '괴담'까지 떠돈다. 6월이 되면 부도나는 건설사가 늘어날 수 있다는 '6월 위기설'의 부동산 시장 버전인 것이다. 그 근거로는 금리 인상 움직임과 세계 경제의 더블딥 가능성 등이 거론된다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 "경기가 완전히 회복되지 않아 실수요자들이나 투자자들이 갈수록 보수적으로 부동산에 접근하는 추세"라며 "지방선거 이후에는 금리 인상 가능성이 높은 만큼 투자심리가 상당기간 회복되기 힘들 것"으로 전망했다. 올해 초를 기점으로 조정이 중장기적으로 길어질 수 있다는 전망도 있다. 김광석 스피드뱅크 실장은 "2000년 초 이후 진행됐던 10년간의 대세 상승기가 끝나고 집값이 긴 조정 국면에 들어갔다는 분석도 있다"고 말했다.

노경목 기자 autonomy@hankyung.com
Posted by 전충헌 전충헌
뉴스/세미나/2010.03.01 18:08

꽁꽁 얼어붙은 부동산거래
1월 전국 아파트 6만2천건 거래…금융위기 수준으로
"거래없어 시세파악도 어려워요"
고양ㆍ파주 등 침체 두드러져…1월 중개업소 1977개 폐업

경기도 파주신도시 운정지구의 한 아파트 단지. 최근 서울을 비롯한 전국 주요 지역에서 주택 매매거래가 거의 이루어지지 않고 있다. <매경DB>
주택거래가 실종되면서 부동산시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다. 전국에서 거래침체의 도미노 악순환이 나타나고 있다. 미래에 대한 불확실성 때문에 집을 살 만한 사람들이 눈치를 보고 있고 저금리가 유지되면서 버틸 만한 집주인들은 호가를 낮춰가면서까지 집을 팔려고 하지 않기 때문이다. 살던 집이 안 팔리니 새 주택을 갈아 탈 자금 마련도 어렵다.

한국토지주택공사(LH)에 따르면 회복세를 보였던 아파트 거래량이 지난해 말부터 급속히 줄어들어 글로벌 금융위기 수준에 근접하고 있다.

지난 1월 전국 아파트 거래량은 6만1974건으로 작년 12월 8만1961건에 비해 크게 위축됐다. 지난해 11월(8만1589건), 10월(8만7329건), 9월(9만490건)보다도 훨씬 적다. 계절적인 비수기임을 감안하더라도 금융위기가 절정이던 지난해 1월 거래량(4만9085건)에 근접하고 있다.

#1. 경기 일산 탄현에 사는 30대 회사원 박 모씨는 요즘 오피스텔을 알아보러 다닌다.

탄현에 89.1㎡ 아파트를 보유하고 있는 그는 지난해 8월 집을 팔려고 내놨지만 6개월 넘게 감감 무소식이다.

그래서 박씨는 3년 전 2억3000만원에 매입한 집을 최근 2억원까지 가격을 낮추는 강수를 뒀다. 그래도 여전히 매매가 안 된다.

그는 직장이 시청 인근에서 역삼동으로 이전해 이사를 가야 하는 처지다. 그는 "당초 계획을 바꿔 집은 전세를 주고 사당ㆍ방배역 주변에서 월세 오피스텔을 알아보고 있다"고 말했다.

#2. 서울 수유동 공인중개사 A씨는 "글로벌 금융위기가 한창이라던 지난해 초보다도 더 거래가 없다"고 말했다. 이웃한 B중개사는 "산다는 사람은 없고 전세만 가끔 물어본다"면서 "어제는 2억원짜리 집을 1억5000만원에는 사겠다는 전화가 와서 집주인한테 말조차 못했다"고 말했다.

이 동네의 한 집주인은 "매매가 하도 없기에 돈암동 중개업소에까지 매물을 내놨는 데도 연락이 없다"고 하소연했다.

주택거래가 급갑하면서 문을 닫는 중개업소들도 크게 늘어나고 있다. 한국공인중개사협회에 따르면 지난달 폐업한 중개업소는 1977개다. 비슷한 만큼의 중개업소가 새로 생겨 전체 숫자는 유지되고 있지만 이는 금융위기였던 지난해 1월 1584개와 비교해도 24.8% 많다.

거래 침체는 특히 주변에 신규 공급이 많은 지역에서 두드러진다.

식사ㆍ덕이지구 등 인근 고양시 일대에서 올해 1만3511가구가 공급되는 일산은 침체 현상이 뚜렷하다.

중개업소에 따르면 일산 대화동 `장성 대명` 152㎡는 1년 전 7억원 선에 거래되던 것이 요즘 6억5000만원 선으로 호가가 낮아져도 매매가 이뤄지지 않고 있다.

올해 8648가구가 쏟아지는 파주신도시도 거래 소강상태다. 교하읍 현대아파트 168㎡는 1년 전 5억4000만원 선에서 거래되던 것이 최근 4억8500만원 선까지 호가가 내렸지만 매수세를 찾기 힘들다. 토마토공인 관계자는 "매물로 내놓은 지 1년이 넘도록 팔리지 않는 물건이 많다"며 "호가가 10% 전후 내렸지만 거래는 별로 없다"고 전했다.

남양주에서는 진접지구 분양권을 구입한 이들이 기존 아파트를 대거 내놓고 있지만 매수세가 없다. 오남읍 신우아이딜1차 79㎡는 1억4500만원 선으로 6개월 만에 호가가 10% 떨어졌다. 김포신도시도 기존 주택 거래가 실종됐다.

서울도 예외가 아니다. 은평구 일대에는 은평뉴타운 후폭풍이 불고 있다. 뉴타운 입주를 앞둔 이들이 매물을 내놓고 있지만 매수자가 없다. 불광동 라이프미성 155㎡가 6개월 만에 5000만원 떨어진 5억4000만원에 호가가 형성됐다.

강남도 극심한 거래 소강상태다. 잠실우성 인근 한 중개업자는 "최근 몇 달 간 성사된 거래가 별로 없다. 그러다보니 시세가 얼마라고 얘기하기가 어려운 실정"이라고 전했다.

개포주공 중 재건축 호재와 비교적 거리가 먼 중층 5~7단지는 중개업소 전체를 통틀어 거래량이 평형별로 한 달에 1~2건 정도에 그치고 있다. 역삼동 래미안ㆍ푸르지오 등도 중개업소 전체를 봐도 이달 들어 거래건수가 2건 정도에 불과하다.

전문가들은 이 같은 주택시장 거래 침체 상황이 장기화될 가능성이 있다고 우려한다. 이영진 닥터아파트 소장은 "경기가 완전히 회복되지 않은 데다 수요자 관심이 보금자리주택 등에만 몰려 기존 주택 거래가 살아나지 않고 있다"며 "정부 정책 변화와 본격적인 경기회복이 없다면 침체 상황은 지속될 것"이라고 말했다.

[김선걸 기자 / 이명진 기자]


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Posted by 전충헌 전충헌